山东商报·速豹新闻网 记者 于大龙 张晓飞
11月24日，碧桂园控股有限公司与中国工商银行股份有限公司、中国银行股份有限公司、中国邮政储蓄银行股份有限公司分别签署战略合作协议，深化银企合作。碧桂园共获得三家银行逾1500亿元综合授信支持。合作各方表示，将充分发挥各自在资金、运营、风险管控、资源整合等专业优势，共同促进房地产市场平稳健康发展。
当天，除了碧桂园获得三家银行共计超1500亿元人民币综合授信支持以外，万科、中海发展、华润置地、龙湖集团、美的置业等多家房企也进行了银企战略合作协议签约，获得综合授信支持，房企融资环境得到持续改善。
“三只利箭”稳定房企融资信心
今年以来，房地产行业深度调整、市场持续下行，政策端加大了对优质民营房企合理融资的支持力度。如三季度的“中债增担保发债”可谓是房企融资的“第一支箭”，包括碧桂园、龙湖、新城、旭辉、美的等少数几家优质示范房企受惠。进入11月，监管层对房地产企业融资的支持力度明显加大，交易商协会继续推进并扩大包括房地产企业在内的民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），预计可支持约2500亿元债券融资。
11月23日，中国人民银行、银保监会公布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，推出16条金融举措，提及全面落实房地产长效机制，因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，维护住房消费者合法权益。此次落地的“金融十六条”又被业界称为“第三支箭”，通过授信方式支持优质房企合理的资金需求，这也是银行金融机构积极落实人民银行、银保监会等部门一系列支持政策和“金融16条”支持房地产的具体举措。
11月24日，中国工商银行与碧桂园等12家全国性房企签约，一共提供意向性融资支持逾6500亿元。中国银行和邮储银行将分别向碧桂园提供总额不超过600亿元人民币、500亿元人民币的意向性授信额度，三家银行累计授信超1500亿元。根据协议，三家银行为碧桂园提供的授信范围包括但不限于房地产开发贷款、并购贷款、业主个人购房按揭贷款等多元金融服务。这也代表碧桂园过往的稳健经营和财务表现得到充分认可。
“战略合作协议”签约仪式
作为行业龙头的碧桂园，迄今为止仍然保持平稳运行，债务结构进一步优化，财务状况继续保持稳健。行业艰难形势下，2022年上半年碧桂园仍然实现了92%的销售回款率，净经营性现金流为正，有息负债总额与去年底相比下降7.6%，净借贷比率48.1%，继续稳定在民企最低区间；现金短债比达2倍，且年内已无境外美元优先票据到期。
中指研究院分析认为，“金融16条”具体举措，从供需两端全面支持房地产市场平稳健康发展，政策力度空前。预计在房企债务展期和增信发债后，企业资金压力或将得到一定缓解，实现以时间换空间。结合此前多个监管部门释放的政策利好，房地产市场信心有望得到进一步提振。
“稳保交付”仍是首要目标
11月以来，金融支持房地产“组合拳”连续出击，其中“金融16条”从供需两端全面支持房地产市场平稳健康发展，政策力度空前。在“保交楼”金融服务方面，通知提出，支持国家开发银行、中国农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。
与此同时，银保监会关于商业银行出具保函置换预售监管资金的通知、央行面向6家商业银行推出2000亿元“保交楼”贷款支持计划等。通过“保交楼”促进购房者信心恢复，支持个人购房信贷带动市场销售恢复。交付量的提升对于稳定房企现金流至关重要。
“保交付”已成为当前房企维持正常运转的首要任务。以碧桂园为例，2022年前三季度，碧桂园集团连同其合营公司和联营公司已累计合同交付约45万套房屋，累计交付面积超5300万平方米。根据国家统计局数据，碧桂园前三季度累计交付面积约占全国18%，相当于全国每交付5套房屋就有1套是碧桂园的，是名副其实的交付大户。今年第四季度预计还将交付约28万套房屋。
此外，碧桂园上半年有36个区域146个项目165个批次实现“交房即交证”的项目。其中，以碧桂园鲁南区域为例1-10月累计交付项目13 个，19个交付批次，累计交付套数3740套、实现交付即办证项目8个。其中，滨江学府、安丘碧桂园凤凰印象等项目实现交付即办证；临沂郯城碧桂园天宸府和青州玖州府实现提前交付、交付即办证，天宸府项目交付首日到访业主收房率达100%，单日集中交付200+户，平均收房率高达85%。
“交房即办证”现场
据了解，在交付前碧桂园鲁南区域会定期举行“业主见面会”、“项目总见面会”、工程质量第三方巡检、打造项目产品力等品质保障工作。全力以赴为业主兑现承诺、确保如期交付。
“精准布局”助力城市深耕
尽管政策逐渐回暖，但市场触底企稳仍然需要一段时间。严峻形势下，碧桂园保持行稳致远的经营定力，根据市场情况灵活安排投资策略。
中指研究院分析指出，2022年以来，房企拿地日趋谨慎，城市布局方面以已进入城市为主进行深耕，巩固自身优势。碧桂园在城市布局上一方面通过广泛均衡布局，对冲区域市场波动带来的风险。另一方面，碧桂园坚持区域深耕，特别是在已进入区域方面，持续发挥自身优势，积极获取土地。
截至2021年底，碧桂园在全国共有3216个项目，覆盖31个省、299个地级市及1425个区县。目前，碧桂园现有权益可售资源中，96%位于常住人口50万以上的区域；77%位于人口流入区域；75%位于长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大都市圈，很好地契合了国家重大区域发展战略和人口流动趋势。
以山东临沂为例，临沂地处中国华东地区、山东东南部、黄海西岸、位于长三角经济圈与环渤海经济圈结合点，被誉为“商贸名城”和“物流之都”，是国务院批复确定的鲁东南地区中心城市、具有滨水特色的现代工贸城市和商贸物流中心，山东省重要的商品粮基地。
2018年碧桂园进驻临沂，成立碧桂园鲁南区域，区域覆盖临沂、潍坊、枣庄、日照四座城市。从2018年至今，碧桂园已在临沂兰山区、蒙阴、费县、郯城、临沭等区县累计获取项目11个，在当地的市占率稳居第一。
碧桂园鲁南区域副总裁徐新晖表示，“临沂作为中国最具投资价值十大城市之一，人口数量位列山东全省首位，同时也是山东省面积最大的市。人口基数大，发展前景广阔。在“房住不炒”大框架下，临沂有望迎来地产调整之后的反弹上升，这也将有助于碧桂园在当地的进一步深耕发展。”
星展银行观点认为，碧桂园的大部分土地储备位于优质的三四线城市，与典型的低线城市相比，这些城市的经济前景和需求弹性更好。
碧桂园鲁南区域临沂城市布局
展望后市，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，近期地产资金面积极信号很多，预计年内，不管是保交楼，还是房企合理融资、居民按揭贷款，银行贷款情绪都会明显好转，从而在供需两端稳定地产基本面，促进地产筑底止跌。总体来说，房企生存环境迎来转变，通过融资输血，将有助于民企恢复经营“造血”能力，预计房企供给侧改革已渐进尾声，央国企、优质民企经营将逐渐回归正轨。
【责任编辑 张晓飞】
